370万买5套老破小，每月收租10600元，90后宝妈宣称“房子自己养自己”。这到底是精明的价值投资，还是高杠杆下的危险游戏？当银行存款利率跌破2%，理财收益不再稳定，一批投资者开始将目光投向那些曾经被嫌弃的“老破小”。他们批量买入，声称靠租金就能覆盖月供，甚至还有盈余。这种操作真的能复制吗？背后又隐藏着哪些普通人根本想不到的坑？
钱小鱼的故事在网络上迅速传播。这位90后宝妈从去年春节到今年年初，在成都二环内陆续买了5套老破小，总花费369.9万元。她之前在一家银行工作，年薪18万到19万元，2024年10月离职后决定“退休”。为了凑齐首付，她卖掉了之前的房子，加上离职赔偿金，全部投入了这5套房产。这些房子都选在了一二环的地铁口附近，每套房子她花了6000元做软装，然后以高于市场平均水平的价格出租给年轻群体。现在，她每月收租10600元，按照她的说法，这些租金足以覆盖房贷月供，实现了“以租养贷”。
几乎在同一时间，成都另一位被称为“圆姐”的投资者也进入了公众视野。她以330万元的总价购入了8套成都二环内的老破小，其中贷款220万元。目前这8套房产的月租金总收入约为2.1万元，而月供合计约1.4万元。租金覆盖月供后，每月还能结余约7000元。为了找到符合要求的房源，她几乎联系了二环内所有的中介，一天要咨询几十套房源信息，甚至因为看房行为过于频繁被房源平台判定异常而封号。
展开剩余77%这些案例并非成都独有。在天津，有买家斥资350万元全款拿下了7套市区老旧房源。他们的核心逻辑高度一致：利用当前老破小价格处于低位的时机，通过低总价、高租售比的优势，实现稳定的现金流回报。数据显示，全国8个重点城市的“老破小”平均租售比约为2.67%，而成都以3.80%的租售比高居榜首。这意味着在成都购买一套总价100万的老破小，年租金收入可达3.8万元，月租金约3167元。
支撑这批投资者信心的，首先是价格。经过近年来的楼市调整，部分强二线城市核心区的老破小价格已经回落至2015-2016年的水平。在成都、天津等地，核心区房源总价普遍在30万到50万之间。低总价意味着入场门槛大幅降低。其次是信贷政策。目前首套房首付比例最低可至15%，房贷利率也处于历史较低水平，部分城市低于3%。这为投资者使用杠杆提供了便利。一位成都的投资者测算，40万左右的房源只要月租金能达到1500元以上，租售比满足要求就可以覆盖月供。
更深层次的预期在于“城市更新”。钱小鱼明确表示，她的核心逻辑之一是“博城市更新”。成都等城市持续推进老旧小区改造，部分区域存在“原拆原建”的可能性。位于一二环地铁口附近的房产，因其成熟的地段和配套，被认为是城市更新的重点区域，这为资产未来的增值提供了想象空间。上海等地试点由国企收购内环内老破小作为保障性租赁住房，虽然条件苛刻，但也传递出政策托底的信号。
然而，光鲜的账面收益背后，是一系列被刻意淡化或忽略的隐性成本。空置期是第一个现实问题。房产不可能全年365天都处于出租状态，行业平均空置期约为每年50天。这意味着年租金收入需要打上约14%的折扣。维修维护成本是第二个无底洞。老破小的管道、电路、墙面等问题出现的频率远高于新房，年均维修费用可能占到租金的10%到15%。物业费、税费等持有成本同样需要从租金中扣除。有分析指出，考虑到这些因素，实际收益可能比宣称的账面收益缩水20%到30%。
更严峻的挑战在于流动性。当房龄超过20年甚至30年后，银行在审批贷款时会变得异常谨慎，可能拒贷或大幅缩短贷款年限。这意味着未来的潜在买家群体将急剧缩小，房产将变得非常难以转手。一位房产中介透露，非核心地段、无学区或地铁加持的老破小，即便价格相比高点腰斩，也可能长达一两年无法售出。投资老破小，很可能陷入“赚了租金，赔了本金”的困境。
收益模型本身也充满理想化假设。并非所有老破小都能达到5%甚至7%的租售比。中原地产首席分析师张大伟指出，一线城市核心地段老破小的实际租售比多在3%左右。在上海，一位买家贷款购入杨浦区一套老破小，月租金3500元，但月供高达4500元，每月需要倒贴1000元来还贷。所谓的“以租养贷”在贷款条件下实现租金完全覆盖月供并盈利，难度极大。
成都案例的成功具有极强的特殊性。那位购入8套房产的“圆姐”，制定了严苛的筛选标准：只选二环内总价30-40万的房源，租售比必须大于5%；精准锁定带租约的房产，省去装修成本和空置期；她依托强大的本地中介网络，能够快速获取市场上最优质的房源。有数据显示，在挂牌的30万套房源中，可能只有1%符合她的苛刻条件。普通投资者既没有这样的信息资源，也缺乏如此极致的执行力和本地市场深度认知。
市场数据显示，全国绝大多数城市的普通住宅租售比仅在1.5%到2.5%之间，不少房源的租金连月供的一半都覆盖不了。北京东城区一套房龄20年、总价500万的一居室老破小，月租金约8000元，租售比仅为1.92%。这意味着仅靠租金回本需要超过52年，远超房产的自然折旧周期。一线城市的老破小，其价值更多依附于稀缺的学区和核心地段，而非租金回报。
政策红利也并非普惠。以上海收购老破小作保障房为例，条件限制在70平方米以下、总价不超过400万的内环内房源。绝大多数老破小无法满足这些条件。城市更新中的“原拆原建”更是门槛极高、周期漫长，带有极大的不确定性，不能作为投资的确定性依据。
对于普通投资者而言，批量购买老破小意味着巨大的管理负担。分散在多处的老旧房产，需要应对频繁的租客更替、日常报修、设备维护，以及可能发生的租客纠纷。这不仅消耗金钱，更消耗大量的时间和精力。成都的案例中，买家为了砍价和筛选房源，投入了难以计量的时间成本。
争议的焦点在于，这究竟是一种在资产荒时代锁定现金流的“防御型配置”，还是一种建立在多重理想化假设上的高风险投机。支持者认为，在低利率环境下，核心地段老破小提供了相对稳定的现金流，具备“类固收”属性，是资金的一种避险选择。尤其对于现金流充足、能够全款购买的投资者，规避了贷款利息压力，租金成为纯粹的收益。
但反对的声音更为尖锐。许多业内人士警告，这本质上是一种低流动性资产的投资，成功极度依赖选筹能力、杠杆运用与特定的市场时机。普通投资者如果怀着“捡漏”心态盲目跟风，极易低估维修、税费、空置等持有成本，高估实际的净收益率。若首付需要掏空家庭积蓄，或难以承受租金波动、政策变化带来的风险，这种投资策略可能带来沉重的财务负担。
房地产市场已经从过去的“普涨时代”进入“结构性分化”阶段。老破小投资现象本身，反映了投资逻辑从博取房价暴涨的“价差”，向重视持续现金流的转变。但这套模式能否跑通，不取决于动人的故事和简化的计算公式，而取决于对本地市场的深刻理解、精细的成本测算、严格的纪律执行，以及对于流动性枯竭风险的充分认知。当社交媒体上充斥着“以租养贷”的财富故事时，每一个数字背后未被言明的成本和假设，才是决定这是“捡漏”还是“接盘”的关键。
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